房地產(chǎn)信托變法 六大新規(guī)撐起發(fā)展空間
來源：m.xibujiancai.com 時間：2004-12-16
從近日召開的“ＣＩＨＡＦ２００４中國房地產(chǎn)金融論壇”上獲悉，新的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》征求意見階段已經(jīng)完畢。中國銀監(jiān)會已委托上海銀監(jiān)局組成專家組對征求稿后續(xù)意見進行收集和分析，預(yù)計新《辦法》明年年初出臺。
據(jù)介紹，新《辦法》主要對以下幾方面進行了修改：１、取消了信托業(yè)２００份合同的限制。２、規(guī)定募集資金必須超過５億元。３、在發(fā)行備案制基礎(chǔ)上增加了核準制。４、規(guī)定房地產(chǎn)信托資金可以用于購買土地及其前期開發(fā)。５、強調(diào)了要委托商業(yè)銀行擔任房地產(chǎn)信托資金的保管人。６、規(guī)定房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互之間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
東中西區(qū)域發(fā)展和改革研究院金融研究所研究員孫立在接受中國經(jīng)濟時報采訪時認為，新《辦法》顯示出監(jiān)管層以風險控制為重心的監(jiān)管思路開始向促進行業(yè)發(fā)展與風險控制并重的方向轉(zhuǎn)變，預(yù)示了信托公司將獲得比以往更為廣闊的經(jīng)營空間。
首先，新《辦法》取消了信托合同２００份的限制，通過擴大信托合同的總份數(shù)來實現(xiàn)５億元的募集資金，將在一定程度上奠定更具證券化的中國房地產(chǎn)信托投資基金（ＲＥＩＴ）的雛形。這項新業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的多個受益憑證有著極大的相似點。另外，專家理財?shù)奶攸c也符合產(chǎn)業(yè)基金的基本特征。但是從其募集方式和市場流通性來看，還同ＲＥＩＴ有著本質(zhì)性的差別。比如，ＲＥＩＴ是通過發(fā)行股份或收益單位，吸引社會大眾投資者的資金；ＲＥＩＴ一般以股份公司或“托拉斯”的形式出現(xiàn)；ＲＥＩＴ股份基本上都在各大證券交易所上市，具有更高的流動性。
其次，發(fā)行突破２００份信托業(yè)務(wù)的審批方式采取核準制，要求信托商更重視市場及項目風險。與備案制不同，這實際上提高了門檻，體現(xiàn)了信托監(jiān)管層在給予市場更多業(yè)務(wù)空間的同時，也時刻關(guān)注著市場及項目本身的投資風險。因此，準備開展這項業(yè)務(wù)的信托商要做好市場調(diào)研、項目可行性論證、產(chǎn)品的開發(fā)推廣和營銷、信托資金管理、信息披露等工作。并在公司組織形式、信托計劃金融工程的分解和組合技術(shù)、委托人的風險收益偏好等方面提出具體方案，以獲得信托監(jiān)管部門審批許可。
孫立指出，新《辦法》將會加劇信托市場的優(yōu)勝劣汰，“強者恒強”將得到政策支持?！掇k法》要求獲取這項新業(yè)務(wù)牌照的凈資產(chǎn)不低于人民幣５億元、過去兩年連續(xù)盈利且信托業(yè)務(wù)收入占公司總收入的６０％，對中小型的信托機構(gòu)亮起“紅燈”。
在新《辦法》中，“房地產(chǎn)信托資金可以用于購買土地及其前期開發(fā)”是一項重大突破，使房地產(chǎn)信托資金用途不在局限于“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)投資和商品房項目的中后期貸款融資”。這不僅為飽受“１２１”和“８·３１” 等一系列政策沖擊的中小開發(fā)商提供了融資渠道，而且為國家土地收購儲備部門提供了創(chuàng)新的土地儲備融資方式。
此外，新《辦法》關(guān)于保管人和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定也有利于加強風險控制。雖然我國還沒有出現(xiàn)委托銀行，但是保管人的出現(xiàn)顯示出我國信托市場越來越重視對風險的控制。關(guān)聯(lián)交易的詳細規(guī)定明顯帶有規(guī)避風險的傾向，有利于促進我國信托市場健康、有序的發(fā)展。
(xintuo摘自中國經(jīng)濟時報)